Le marché immobilier présente une grande opportunité pour les entreprises et les investisseurs désireux d’investir à Djibouti.
Le Logement Opportunités
Pour surmonter cette situation, le gouvernement s’est fixé des objectifs cohérents :
- Gérer l’urbanisation et promouvoir un développement urbain équilibré,
- Améliorer la vie des personnes des quartiers défavorisés et favoriser leur accès aux services de base en réalisant un programme de logements sociaux en collaboration avec les partenaires financiers,
- Achever le logement social des familles à faibles revenus dans les quartiers de l’intérieur de la capitale en phase avec le l’aide d’établissements,
- Encourager les entreprises qualifiées ayant une expérience locale et étrangère dans le domaine du développement, de l’entretien et de la construction de lotissements,
- Les équipements et matériels importés seront exonérés de droits de douane.
Le gouvernement encourage les investisseurs, mais sans s’y limiter, comme suit :
- Maisons de moyenne qualité,
- Tourisme de luxe,
- Maisons d’habitation,
- Villas de haut standing,
- Centres commerciaux,
- Centre d’exposition,
Logement
Reconnaissant l’importance du secteur de l’habitat dans les pays en développement et dans l’amélioration des conditions de vie de la population, le gouvernement de la République de Djibouti a préparé un plan d’action pour dynamiser ce secteur qui est instruit par le Ministère de l’Habitat, de la Planification, de l’Environnement et de l’Aménagement du Territoire et la Société Immobilière de Djibouti.
Ainsi, des réalisations ont vu le jour grâce à l’assistance des partenaires concernés par le développement du pays, notamment le Fonds international et panarabe pour le développement, qui a permis au gouvernement, à travers la société immobilière de Djibouti ” SID “, de réaliser en 1ère phase une ville nouvelle de 842 logements ainsi qu’en 2ème phase l’aménagement de 642 logements.
Cependant, la demande de logements continue d’augmenter en raison de facteurs objectifs tels que la revitalisation de l’économie et son ouverture ainsi que la croissance démographique.
Sur une population estimée à 900 000 habitants, plus de 500 000 résident principalement dans la capitale et la banlieue riveraine de BALBALA. Avec une croissance annuelle moyenne de l’ordre de 4,5% résultant à la fois des effets combinés de la croissance démographique et de la migration interne importante, les besoins en logements sont estimés à plus de 5.000 nouvelles unités par an.
Aussi, pour remédier à cette situation, le gouvernement a fixé des objectifs cohérents :
• Maîtriser l’urbanisation et promouvoir un développement urbain équilibré par la création de communes dont le rôle est d’encadrer les populations, mais aussi de contribuer à l’organisation urbaine et à la planification du développement des villes.
• Améliorer la vie des populations des quartiers pauvres et favoriser leur accès aux services de base par la réalisation d’un programme de logements sociaux sur les étapes prévues en collaboration avec les partenaires financiers concernés par les développements économiques et sociaux de la république de Djibouti.
• Programmation de la réalisation par étapes avec l’aide des institutions concernées par le développement de l’habitat social dans la capitale et les ports vers les quartiers de l’intérieur des familles à faibles revenus.
Toujours dans l’optique de la mise en place de logement décent, la Banque Mondiale vient d’accorder à la République de Djibouti un financement à hauteur 20 Millions USD dans le cadre d’un projet dénommée « Programme Zéro Bidonville ». qui est un programme intégré de résorption de l’habitat insalubre qui concerne la restructuration et la mise à niveau des anciens quartiers et Balbala. Ce programme ambitieux permettra de résoudre le problème de l’habitat précaire. Ce programme ambitieux permettra de résoudre le problème de l’habitat précaire et améliorer durablement les conditions de vie des populations
Ce secteur est classé deuxiéme en matiére d’absorption de fonds, et a décaissé 1 837 296 047 FDJ soit () par rapport au montant total décaissée par secteur.
Le projet mille Logements sociaux financé par le Fonds Saoudien de Développement à hauteur de () a un taux d’exécution de Le projet a pour objectif faire face au déficit de 30.000 logements estimé pour la République de Djibouti. Le projet vise à construire 1.000 logements sociaux sur des immeubles R+3 comprenant 60% de logement de type R3 et 40% de logement de type R4, sur un site situé au nord de PK13. Le projet identifié propose : (i) l’assistance technique par un bureau d’études et de supervision nécessaire à la réalisation des études d’exécution du projet et le suivi et contrôle des travaux ; (ii) la réalisation des travaux d’aménagement et de viabilisation du lotissement (voire-eau potable-électricité) ; et (iii) la construction d’environ 1000 logements à caractère social.
Toujours dans le cadre de construction des logements sociaux, le Fonds Arabe pour le Développement Economique et Sociale a accordé un financement à hauteur de 6 Millions de Dinars Koweitiens à la République de Djibouti le 7 avril 2015.
Le projet vise à contribuer à la reduction de la crise du logement dans la ville de Djibouti et repondre à la demande croissante de logements de familles à faible revenu. Le projet fait partie d’un programme integré pour la construction d’environ 5000 logements à l’ouest de la Capitale.
La phase de démarrage est entamé, l’étude est réalisée, l’entreprise des travaux et celle de supervision des travaux sont recrutées. Une fois le recrutement terminé, un probléme d’éxécution des travaux s’est posé du fait que le FADES refuse de financer le 1000 logements et propose de réduire le nombre de logement sur la base de l’accord de prêt de 6 Millions de Dinars Koweitiens. Alors que sur l’accord de principe, il était prévu que le FADES accorde 10 Millions Dinars Koweitiens et les Dossiers d’Appels D’offres ont été lancés sur cette base. Le Gouvernement a utilisé 4 millions de ce fonds pour combler le gap du projet port de tadjourah qui était urgent et en cours d’exécution. Des discussions sont ménés à ce jour pour trouver une solution, le gouvernement souhaite que le FADES puisse mobiliser le gap pour que les travaux de construction de 1000 logements soient lancés comme prévus.
Financement de logement
Djibouti est un petit pays aride de la Corne de l’Afrique avec une population d’environ 957 273 personnes. On estime que 78 % de la population vivait dans des zones urbaines en 2021, ce qui en fait l’un des pays les plus urbanisés au monde. Bien que les performances économiques du pays soient sur une trajectoire ascendante, Djibouti continue de faire face à des problèmes de logement et à l’expansion des établissements informels ou des bidonvilles.
Djibouti a l’un des taux de prêt les plus bas de la Corne et de l’Afrique subsaharienne, offrant de grandes perspectives de financement immobilier. Le Kenya, la plus grande économie de la région, a des taux de prêt de 12 % et 7 %. Les faibles taux de défaut de paiement peuvent être dus à des procédures de crédit médiocres et biaisées. En 2020, Djibouti avait 2,12 % de prêts non performants, tandis que la moyenne mondiale était de 6,6 % sur la base de 121 pays.
Djibouti est sujet aux inondations soudaines, aux tremblements de terre, aux sécheresses pluriannuelles et aux incendies. 70% de sa population vit dans la capitale, qui est vulnérable au changement climatique et à la montée du niveau de la mer. Les inondations détruisent les bâtiments et les autoroutes, aggravant les taux de pauvreté extrême du pays. La Banque mondiale, ONU-Habitat et d’autres agences des Nations Unies ont aidé Djibouti à améliorer le secteur du logement et de l’établissement en évaluant les dommages causés par le changement climatique. Malgré la dévastation enregistrée des maisons et des infrastructures, rien n’indique que les victimes obtiennent une indemnisation.
Djibouti est l’une des nations les plus stables et pacifiques de la Corne de l’Afrique. La stabilité du pays est une excellente opportunité d’investissement, notamment compte tenu des bouleversements de la région. Les investissements majeurs dans les infrastructures du pays stimuleront non seulement l’activité économique, mais offriront également une infrastructure partagée cruciale qui profitera aux investisseurs. Djibouti dispose d’une pléthore de sociétés immobilières et d’agents immobiliers pour assister le marché. Les taxes sur les transactions immobilières et la conservation foncière entraînent des coûts fixes. SalaamAfrican Bank est prête à financer jusqu’à 70% de la valeur des propriétés résidentielles sur une période de cinq ans. En matière de propriété, les hommes et les femmes jouissent de droits égaux. Dans le centre-ville, le gouvernement accorde généralement une autorisation de construction simplifiée.
Abordabilité
Un logement décent à Djibouti est hors de portée d’une grande partie de la population en raison des taux élevés de pauvreté et de chômage.
Un logement décent, qu’il soit occupé par son propriétaire ou loué, n’est pas réaliste pour la plupart des habitants de Djibouti. Le coût de location d’un appartement d’une chambre à coucher dans le centre-ville de Djibouti varie entre 89 737 DJF (505 US$) et DJF390 000 (2 194 US$), tandis qu’une maison de trois chambres à coucher au même endroit se loue entre 130 000 DJF (731 US$) et 600 000 DJF (3 375 US$).[1] En dehors du centre-ville, la location d’une maison d’une chambre à coucher coûtera entre 50 000 DJF (281 US$) et 177 935 DJF (1 001 US$) 177 935 (1 001 US$), tandis qu’une maison à trois chambres coûtera entre 65 000 DJF (366 US$) et 215 371 DJF (1 212 US$).
Le coût d’un terrain dépend largement de son emplacement. La ville de Djibouti est zonée en zones 1 à 5, la zone 1 étant située dans le quartier central des affaires (CBD) et la zone 5 dans les banlieues les plus éloignées de la ville. Ainsi, le prix du terrain diminue au fur et à mesure que l’on passe de la zone 1 à la zone 5, le prix du terrain au mètre carré variant comme suit Zone
1 : Ancienne gare de Djibouti DJF25 000/m2 (141 US$/m2) ; Zone
2 : PK 20 à PK 23 au sud de la RN 1 2 000 DJF/m2 à 3 000 DJF/m2 (11 US$/m2 à 17 US$/m2) : Zone
3 : Les lotissements de Douda — Nagad et leurs environs 5000 DJF/m2 (28 US$/m2) ; Zone
4 : Les lotissements de Balbala Sud — Nassib et leur quartier 2000 DJF/m2 (11,25 US$/m2) ; et enfin la zone
5 : Lotissements de Balbala — PK 12 et leurs environs 3000 DJF/m2 (17 US$/m2)
Bien qu’il n’existe pas de données concernant les revenus moyens dans le secteur informel, les revenus d’un emploi formel à Djibouti varieraient entre 56 500 DJF (318 US$) et 997 000 DJF (5 608 US$) avec une moyenne de 223 000 DJF (1 254 US$) par mois.
Ces revenus peuvent suggérer que la plupart des habitants de Djibouti trouveraient le logement (qu’il s’agisse d’achat ou de location) assez cher, surtout dans la zone 1. Si les terrains de la zone 5 sont peut-être moins chers, cette zone abrite le plus grand bidonville de Djibouti-Balbala.
Le gouvernement s’efforce de s’associer au secteur privé pour développer des unités de logement dans le cadre de partenariats public-privé (PPP). Le gouvernement a récemment lancé un appel d’offres pour un PPP visant à développer des logements abordables. La disponibilité locale du ciment est un gros problème en raison des coûts énergétiques élevés qui découragent les producteurs de ciment potentiels d’installer des usines de production dans le pays.
L’absence de producteurs locaux de ciment signifie que le coût du ciment et les frais de construction sont élevés. Il n’existe aucune preuve d’associations impliquant des promoteurs immobiliers ou d’autres acteurs du secteur de la construction. Alors que le pays n’est pas connu pour posséder suffisamment de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur de la construction, le taux de chômage élevé fournit suffisamment de main-d’œuvre non qualifiée.
Offre de logements
L’offre de logements à Djibouti, notamment de logements décents, reste un défi. Dans un passé récent, le pays a été confronté à une expansion rapide et incontrôlée des bidonvilles dans les zones urbaines, principalement aggravée par les réfugiés et les étrangers fuyant les pays voisins déchirés par la guerre.
La prolifération des bidonvilles a eu des répercussions négatives sur la prestation des services d’équipements de base et sur les progrès de l’indice des objectifs de développement durable (ODD).
Plus de 20 % des habitants de Djibouti vivent dans des bidonvilles en pleine expansion, avec des logements de mauvaise qualité et un accès minimal ou inexistant aux services de base.
Ainsi, la croissance rapide de la population djiboutienne est le résultat d’une expansion démographique naturelle couplée à l’afflux de personnes provenant des zones rurales ainsi que des pays voisins déchirés par la guerre. Il semble que la satisfaction de la demande de logements à bas prix restera un mirage étant donné que la construction immobilière dans le pays est dominée par des sociétés étrangères telles que les grandes entreprises qui ont remporté les appels d’offres pour les projets financés par la Chine.
Le Fonds saoudien pour le développement (SFD) finance trois projets dans le domaine de l’eau et du logement. Il s’agit de la construction de près de 105 km de canalisations d’eau ainsi que de réservoirs d’eau pour un coût de 1,7 milliard de DJF (9,5 millions US$) au profit de 45 000 personnes dans la province côtière ; un deuxième projet d’un montant de 1,2 milliard de DJF (6,8 millions US$) impliquant la construction de 120 unités de logement ; et la construction de la route Djibouti-Galafi de 60 km reliant Djibouti aux pays voisins, pour un coût de 21 milliards de DJF (118 millions US$).
Marchés immobiliers
Djibouti possède un marché immobilier actif, largement porté par le secteur privé et les immigrants.
Le pays dispose de processus accessibles pour l’enregistrement des propriétés, impliquant six procédures sur 24 jours en moyenne et à un coût de 5,6 % de la valeur de la propriété. Cela a conduit Djibouti à être classé 117 pour l’enregistrement de la propriété sur 190 pays au niveau mondial dans l’indice Doing Business de la Banque mondiale, désormais interrompu.
L’ achat d’un appartement coûtera entre 120 000 DJF/m2 (675 US$/m2) et 450 000 DJF/m2 (2 531 US$/m2) dans le centre-ville et entre 90 000 DJF/m2 (506 US$/m2) et 280 000 DJF/m2 (1 575 US$/m2) en dehors du centre-ville.
Des frais fixes sont dus pour les taxes sur les transactions immobilières et la conservation des terres.
Le traitement de la conservation des terres et de la déclaration fiscale prend 72 heures (3 jours). Pour les terrains des vieux quartiers d’une superficie de 150 m2, le gouvernement délivre normalement un permis de construire simplifié.
Pour soutenir le marché, Djibouti compte de nombreuses sociétés immobilières et agences immobilières. Des banques telles que la SalaamAfrican Bank sont prêtes à financer jusqu’à 70 % de la valeur des propriétés résidentielles, le financement étant payable sur cinq ans.
Les hommes et les femmes ont les mêmes droits en matière de propriété foncière. Il n’y a aucune preuve de la numérisation des titres de propriété.
Les marchés immobiliers de Djibouti ont été touchés par les perturbations de la chaîne d’approvisionnement en matériaux de construction liées au COVID-19, ainsi que par les restrictions à la libre circulation des travailleurs de la construction. Étant donné que le pays se trouve le long de la route migratoire empruntée par les réfugiés, de nombreux migrants ont été laissés en plan par les restrictions de mouvement du COVID-19 et ont dû trouver un endroit où s’installer.
Les migrants ont construit des bidonvilles autour des logements existants, ce qui a eu pour effet de faire baisser la valeur des propriétés concernées.